どうも！おぎすけです！
みなさん引っ越しの予定はありますか。引っ越しを考えていると「この物件良いけど、家賃が少し予算オーバーだなぁ。もう少し安ければいいのになぁ」と思うことありませんか。
私も同じように思っていました。
今回は住宅購入前に賃貸マンションに入居していた時に実践していた家賃交渉のコツを記事にします。
この物件には２年間住みましたので、トータル▲４９.５万円得したことになります。
その体験談を踏まえて、みなさんが少しでも安く良いところに住めるように役に立てればと思います。
- これから賃貸物件を探して借りる人
- 既に賃貸物件を借りていて更新を迎える人
１．交渉のやり方
（１）マインドチェンジ
私も昔は家賃が値下げできるとは思っていませんでした。しかし金融機関に就職して、不動産経営者と会話する機会があり、その際に家賃の値引きがあることを知りました
よくよく考えると、家電でも車買うときでも価格交渉はありますよね。だから 一番大事なのは家賃は値引きできるというマインドになることが最初の出発点です。
（２）入居希望物件を探す（予算上限＋１割上ぐらいの物件）
次に物件探しです。探す時に予算があると思いますが、その予算の１割ぐらい上の物件を探しましょう。１割予算をあげられると、１ランク上の駅になったり、１ランク上のグレードが選択肢に入ってくると思います。これってすごくないですか。
大前研一 「人間が変わる方法は３つしかない。」
１つ目は時間配分を変えること。
２つ目は住む場所を変えること。
３つ目は付き合う人を変えること。
つまり家賃交渉ができるようになると人生がかわります。 失敗しても失うものはなにもないのでぜひチャレンジしましょう。
（３）下調べのポイント
みなさん、じぶんがオーナーだったらどのような時に値下げしてでも入居してほしいか考えてみるとポイントがわかるかと思います。
- 入居希望物件で３、４部屋以上空室
～オーナー「空室だともったいないから家賃下げてでも入ってほしい」 - ３ヶ月以上空室
～オーナー「このままずっと空室だとまずい。安くしても入ってほしい」 - 低層階が空室
～オーナー「人気ないから安くしても入ってほしい」
このような物件だと値下げの期待大です。suumoなどの住宅媒体で調べるとわかります。
例（ 中目黒駅徒歩４分の賃貸マンション「アクア・レアーレ青葉台」 ）
一例ですが、中目黒駅徒歩４分の賃貸マンション「アクア・レアーレ青葉台」という物件が掲載されていました。「詳細を見る」ボタンを教えもらうとわかるのですが、「総戸数」も掲載されています。このマンションは「２３戸」でした。
その内募集されているが、４部屋あります。同じ部屋が重複して掲載されているケースもありますので、階数、間取り、面積を比べて同じものでないことを確認します。
今回は４部屋とも重複はしていませんね。
このマンションのオーナーは２３戸中４部屋も空室になっているます。
空室率でいうと、１７％もあります。都内の人気エリアですと空室率５％程度なので、このオーナーは早く空室を埋めなければと焦っていると考えられます。
私なら家賃▲１.５万円／月、フリーレント１ヶ月を狙いにいく物件です。
４．値引額の目安
結論から申し上げると、「家賃▲５～１０％」＆「フリーレント１ヶ月」です。
私は金融機関に勤めており、仕事上、不動産投資家や不動産経営者と話す機会が多々あります。所有している賃貸マンションの値引きについて話題になった時にお伺いすると「家賃▲５～１０％」、「フリーレント１ヶ月」という回答でした。
私の実体験とも合致しており、信用できる目安です。
２．交渉フレーズ
入念に下調べしてからいざ内見に。
実際に内見してよかったら、
「予算オーバーだったけど、とても魅力的だと思ったので内見したけど、予想通り魅力的だった。予算さえクリアできたら入居したい」
旨を不動産会社に伝える。
そしてここで決めセリフ！
「フリーレント１ヶ月と家賃○○下げて頂けたら今、”即決”します」
この”即決”という言葉がとても重要です。”即決”ということで不動産屋からしてもゴール目前になりやる気がでます。そして不動産屋がオーナーと交渉してもらいやすくなります。
だって不動産屋はオーナーに
不動産屋「〇〇オーナー様。家賃○○まで下げれませんか？下げられたら今すぐ決められます」
と言えることができます。
ここで下調べが効いてきます。なぜなら値下げ期待大の物件はオーナーは弱気になっているからです。値下げしても入居してもらいたいという思いが絶対あります。
しかし、物事うまくいかないこともあります。満額回答が得られない場合も当然あります。
オーナー「入居してほしいけど、家賃下げてしまうと不動産価値が下がってしまうしな。。。」と思うこともあります。
これは、銀行などが不動産の資産評価をする時に家賃額から不動産価格を算出するからです（専門用語で言うと収益還元評価と言います）。
例えば、家賃１００万円／年の場合。
１００万円÷５％＝２０００万円となります。
※５％という数値は不動産の場所や築年数等を基準に銀行で定めています。
今の不動産市況からすると、都心、築１０年程度なら５％程度かと思います。
そのため不動産価格下落を懸念しているオーナーは家賃の値下げに抵抗がある方がいます。
３．交渉して断られた時
そんな時の最終手段が「フリーレント」です。
フリーレントとはその名前の通り家賃が無料になる期間です。
フリーレント１ヶ月と言えば１ヶ月無料という意味です。
フリーレントの場合は最初の１回だけの値下げなので、２年目以降は通常の年間家賃収入がはいるため、不動産価格に影響が出にくいと言われています。
しかもここで入居者を逃してしまうとどっちにしろ１ヶ月家賃が入らなくなってしまうので、フリーレントはOKが出やすいです。
４．最後に
- ３、４月以外の時期に交渉する
～３、４月は入居が多いのでオーナーは強気です - 勤務先が公務員などしっかりしたイメージがあると有利です
～オーナーからすると家賃不払いリスクを回避できるためです。
→交渉前にしっかり不動産屋に伝えましょう。
まとめ
- 家賃は値下げできると思う
- 空室が多いような物件は期待大
- 家賃値下げが難しければ、フリーレントで交渉
家賃値下げ交渉で、１ランク上の街に住み、人生が変わることを願っています。
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