どうもおぎすけです。
今日は住宅ローンに金利について記事にします。
なお、変動金利でギリギリの返済計画になっている方は読まないことをお勧めします。
- 「変動金利」と「固定金利」で迷っている方
- 「変動金利」にしようと思っているけど、金利変動リスクが怖い方
- みんながどっちの金利を選択しているか気になる方
１．金利水準
（1）変動金利
月々の支払額を抑えるために、色々な銀行の金利を比較していると思います。
今は歴史的な低金利であり、変動金利で低いところですと、
0.31% （2021年7月 auじぶん銀行）
と、驚きの水準になっています。
返済額（変動金利0.31％、期間35年間）
| 借入額 | 返済額（月） |
|---|---|
| 3,000万円 | 75,382円 |
| 4,000万円 | 100,510円 |
| 5,000万円 | 125,368円 |
| 6,000万円 | 150,765円 |
auじぶん銀行のHPでシミュレーションできます。
この低金利だと月々の返済額も抑えられて家計に優しくなりますね。
ちなみに一昔前は変動金利でも1％を超えていました。
今は歴史的な低金利であるということを理解しておきましょう。
（2）固定金利
固定金利は変動金利を比べ相対的に高い水準になります。それは金利変動リスクをなくす保険料みたいなものとして、金利が高くなっています。
30年全期間固定ですと三井住友信託銀行が頑張っており、
0.87% （2021年7月 三井住友信託銀行 30年固定））
です。
返済額（固定金利0.87％、期間35年）
| 借入額 | 返済額（月） | 変動金利比 |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 82,880円 | ＋7,498円 |
| 4,000万円 | 110,507円 | ＋9,997円 |
| 5,000万円 | 138,133円 | ＋12,765円 |
| 6,000万円 | 165,760円 | ＋14,995円 |
35年で住宅ローンを組む方がおおいと思いますが、30年間金利を固定しておければ、残り5年の時には住宅ローン残高も僅かなので、
金利が上昇していても影響は僅かです。おそらく一括完済できるぐらいの資金も溜まっているかとも思います
ちなみにこちらも10年前は2.5％程度の水準でした。変動金利と同じく固定金利も歴史的な低金利です。
しかも10年間は変動金利と固定金利の差が1％以上ありましたが、現在だと0.5％程度なので、固定金利の魅力は高まっています。
２．変動金利、固定金利どちらを選んでいる人が多いか
（1）日本
「住宅金融支援機構」というところの調査結果によると、日本では「全期間固定」を選択している人は僅か5％のみです。残りの95％は変動金利か3年などの短期間の固定金利を選択しています。
これは住宅メーカーによる影響が大きいです。住宅メーカーは高額な物件を売れば売るほど利益がでますので、
高額物件を販売するインセンティブがあります。高額な物件を購入してもらうには金利の低い変動金利を勧めて金利負担を減らすことでより高額な物件を購入できるようにさせます。
また、上述した通り、日本では10年以上変動金利は低下の一途であるため、消費者も金利上昇のリスクを甘くみるようになってしまいました。
（2）米国
米国ではどうなっているか見てみると、なんと90％ぐらいの方が全期間固定金利を選択しています。
日本とは真逆の結果となっており驚かれた方も多いと思います。
これは住宅ローン金利が上昇した時に人生設計がクリティカルに狂わないようにしているためです。
住宅ローンで人生の危険を冒すべきではないという思想があります。
しかも米国の住宅ローンはノンリコースローンといって、万が一住宅ローンが返済できなくなっても、
家を手放せば残債を請求されない仕組みになっているにもかかわらずです。
例：住宅ローン5,000万円、住宅売値4,000万円の場合、通常借金が1,000万円残るため日本では返済する必要があります。米国では、住宅を手放せば借金がチャラになるため、借金はゼロになります。
そんな状況でも変動金利の上昇リスクをとらず、固定金利を選択しています。
私は日本人は金利変動リスクを取りすぎていると思ってしまいます。
（3）金利が上がったら固定金利に切り替える
よく金利が上がってきたら固定金利に切り替えると言われる方がいますが、通常、長期金利（≒固定金利）が上昇したあとに、短期金利（≒変動金利）が上昇しますので、変動金利が上昇した時には固定金利は高くなっているため、現実的には無理だと思います。
４．この先金利はどうなる？
一般的に不景気の時は金利が低くなります。今は日本だけでなく世界的にコロナで景気が悪くなったため、金利を下げています。
景気の回復とともに金利が上昇傾向にあります。
日本はまだ利上げの話はでてきていませんが、世界主要国では利上げの話がでてきています。
恐らく日本も世界に少し遅れて金利が上がっていく可能性があると考えています。
米国では2023年までに利上げ
カナダ：2022年利上げ
ブラジル 2021年3月利上げ
日本では10年以上金利が上がっていないのも事実ですが、世界中の国が利上げをする中、
日本だけがこの先35年も金利があがらないと考えるのは不自然かと思います。
４．私の事例
私は金利変動リスクをとりたくないため、全期間固定金利を選択しています。今の時代全期間固定金利でも１％を下回る水準であり、変動金利との差も少なく、僅かな保険料（変動金利との差）で全期間固定できるのはとても魅力的だと考えています。
また住宅ローン減税で住宅ローン残高の１％が政府から還付されるため、実質ゼロ金利で借り入れることができます。
そのため、頭金はゼロにして、全額住宅ローンで住宅購入費を調達しました。
私は、金融資産を投資に回しています。そこでリスクをとっているのもあり、住宅ローンでのリスクをなくすためにも固定金利にしました。
５．まとめ
変動金利は月々の返済額を抑えられて魅力的に見えますが、金利上昇リスクがあります。
固定金利は変動金利と比べ金利水準は高いですが、10年前比べれば、固定金利、変動金利の差は0.5％程度と歴史的に差が小さい状況です（想定的に固定金利が魅了になっています）。
将来はわかりませんが、住宅ローンは35年ありますので基本的には固定金利を軸に検討するのがいいかと思います。
変動金利でしか家計がまわらない状況であれば万が一金利が上昇すると家計が破綻しかねません。
- 万が一の金利上昇時も家計が問題ない方（余裕資金が多い方）
- 将来金利が上昇しないと確信している方
- 月々の返済額が抑えられるなら将来はどうなっても構わない方
良質な住環境はQOLの向上につながりますが、住宅ローンを間違えると取り返しがつかなくなる場合があります。
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日本でも２０２２年４月５日に１０年国債利率が７年ぶりに上昇し、０.１％から０.２％になりました。まだ上昇率が低い今のタイミングで固定金利に見直す方などが増えています。
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